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龍光寶安項(xiàng)目營(yíng)銷推廣（執(zhí)行）策劃書（二）
作者：佚名 時(shí)間：2006-3-20 字體：[大] [中] [小]
2、電視劇場(chǎng)冠名——如深視“××××劇場(chǎng)”；
購(gòu)買深視“龍光××××劇場(chǎng)”冠名權(quán)（或者寶安有線電視翡翠臺(tái)“龍光××××”轉(zhuǎn)動(dòng)游標(biāo)廣告），在前期迅速提高樓盤知名度，為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎(chǔ)。
3、打造教育地產(chǎn)
教育地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)屢試不爽，從桃源居到嘉寶田花園，教育與地產(chǎn)結(jié)盟所展示的效果超乎想像，甚至可以使一個(gè)即將死亡的項(xiàng)目重新煥發(fā)活力，甚至許多項(xiàng)目只要與教育搭邊即使用教育地產(chǎn)概念以促進(jìn)項(xiàng)目的良性銷售。
緊鄰本項(xiàng)目地塊有一處市政規(guī)劃的教育用地，雖然本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，全方位高端物業(yè)的打造足以使項(xiàng)目處于新中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的前列，但如果能實(shí)現(xiàn)與教育的結(jié)盟，無(wú)論是對(duì)增加項(xiàng)目片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力還是提升項(xiàng)目綜合高端形象均有極大的益處。中原建議：
• 與政府協(xié)商：該地塊由龍光公司投資興建，用于建成本項(xiàng)目對(duì)口的附屬校區(qū)“龍光××××學(xué)校”，并尋求一家高素質(zhì)教育機(jī)構(gòu)（如寶安中學(xué)、華南師范等）合作建校，本項(xiàng)目業(yè)主子女享受公立學(xué)位待遇；
• 設(shè)立教育基金，鼓勵(lì)本案業(yè)主子女求學(xué)，突出龍光地產(chǎn)對(duì)教育的重視。
4、公益形象大使
公益活動(dòng)的建議，中原的目的是使發(fā)展商以“善者人翁”的形象在寶安區(qū)深入民心，讓目標(biāo)客戶對(duì)發(fā)展商及樓盤的形象產(chǎn)生良好的印象，同時(shí)也將項(xiàng)目的品牌在該區(qū)深化，擴(kuò)大知名度。
• 發(fā)展商贊助市政，或是與市政合作。如更換片區(qū)的所有垃圾筒，注明由龍光地產(chǎn)贊助；
• 贊助西部山區(qū)失學(xué)兒童基金，并通過(guò)宣傳，以強(qiáng)化發(fā)展商“善者人翁”的形象，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴而大度的形象；
（六）媒體推廣計(jì)劃：（見附表）
（七）現(xiàn)場(chǎng)包裝
1、地盤形象包裝
1) 圍墻：
• 圍墻的造型：墻面采用層次分明、富有韻律感之墻柱交替的形式，擺脫傳統(tǒng)的方方塊塊的形狀，柱子上建議進(jìn)行藝術(shù)處理，墻面以突出物業(yè)形象為主，并注意在LOGO以及物業(yè)名稱字體形式上的設(shè)計(jì)突位（可考慮利用浮雕造型），亮出一道別具一格的風(fēng)景線，以達(dá)到搶奪過(guò)往人流眼球的目的。
• 圍墻上所包含的信息內(nèi)容：
建筑物的名稱與LOGO＋電話號(hào)碼＋定位語(yǔ)
• 注意加強(qiáng)圍墻的夜間燈光效果。
2)建筑主體包裝
主體工程進(jìn)行到10層左右時(shí)，建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅，“龍光××××”、“電話號(hào)碼”、“主廣告語(yǔ)”；彩色印制，主要突出樓盤名稱及宣傳口號(hào)。同時(shí)，建議以霓虹燈的形式在項(xiàng)目腳手架上制作樓盤名稱，以增強(qiáng)夜間的視覺效果，進(jìn)行全天候宣傳。
3)導(dǎo)視系統(tǒng)包裝
• 燈桿旗：在樓盤附近的創(chuàng)業(yè)路、新城大道、新湖路段的路兩側(cè)做上燈桿旗，既可為客戶進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作指引，又可在客戶進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)前營(yíng)造熱烈的銷售氣氛，帶動(dòng)客戶情緒。
• 指示牌：在裕安路、創(chuàng)業(yè)一路、新湖路段上幾個(gè)主要的拐角處豎立指示牌，引導(dǎo)客戶。指示牌高約3M左右，上面標(biāo)注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離，如300M、100M、50M等。
2、售樓處包裝
根據(jù)本項(xiàng)目的推廣策略，樓盤的整體形象包裝亦圍推廣主題展開，即包裝上以“中心領(lǐng)地·豪門廊院”為重心，因此可考慮將售樓處布置為一個(gè)室內(nèi)的“廊院”，讓客戶在售樓部就可以提前體驗(yàn)廊院生活的別具風(fēng)情；售樓處與樣板房一起，共同建立小區(qū)“豪門廊院”形象。
1）售樓處選址建議：選址考慮因素“臨街（保證人流）、主干道（易于行人及車輛看到，保證人流）、展示面廣、小型廣場(chǎng)（活動(dòng)用地及停車、方便看樓路線組織）”。綜合考慮上述因素，建議售樓部設(shè)在項(xiàng)目臨新湖路商場(chǎng)內(nèi)偏東部分位置。
2）售樓處功能分區(qū)建議
• 接待區(qū)：為銷售人員接待客戶的第一站，一般設(shè)在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供8位銷售人員坐的接待臺(tái)，并設(shè)3部以上的熱線電話及傳真機(jī)（在銷售時(shí)核對(duì)銷控）。
• 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場(chǎng)所，應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說(shuō)。
• 洽談區(qū)：銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應(yīng)”，應(yīng)適當(dāng)?shù)貐^(qū)隔開各組客戶，建議在洽談區(qū)擺放7-8張洽談桌，每桌可容納3-4人為宜。
• 休閑區(qū)：項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品，來(lái)此購(gòu)房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào)及對(duì)客戶的細(xì)微關(guān)懷。
3）售樓處裝修建議：根據(jù) “寶安中心區(qū)純高檔住宅”、 “廊院式住宅”的項(xiàng)目定位，“中心領(lǐng)地·豪門廊院”的推廣主題，建議本項(xiàng)目售樓處裝修能體現(xiàn)物業(yè)“尊貴、現(xiàn)代、健康”，同時(shí)融合廊院式生活的元素。
3、樣板房包裝
1）板房選址建議：
一期推出產(chǎn)品主要為“廊院式住宅”，結(jié)合“廊院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線組織、看樓的便利性及中心去的開發(fā)現(xiàn)狀等方面因素，
建議樣板房位置選在1、2號(hào)樓4～5層，
2）樣板房裝修數(shù)量建議
選擇建設(shè)3～5個(gè)樣板房，采用“主題式”設(shè)計(jì)，其主題應(yīng)配合本項(xiàng)目的特色“廊院式”，支撐項(xiàng)目“豪門廊院”形象。
3）樣板房裝修風(fēng)格建議
• 樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)迎合二次置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受；
• 本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)在于戶型特色，樣板房設(shè)計(jì)要將戶型特色“廊院式”充分展示，并通過(guò)設(shè)計(jì)演繹出一種和諧自然的廊院式生活；
• 裝修風(fēng)格示意之中式風(fēng)格：
• 裝修風(fēng)格示意之歐式風(fēng)格：
4）樣板房參觀路線：
（一）時(shí)間：04.11.28-05.1.27
（二）銷售推廣目標(biāo)：
• 將預(yù)熱期積累客戶充分消化，營(yíng)造公開發(fā)售期熱銷態(tài)勢(shì)；
• 利用開盤大型活動(dòng)、優(yōu)惠措施及該階段的圣誕、元旦等節(jié)日進(jìn)行促銷；
• 將項(xiàng)目“廊院式”住宅形象樹立、完善到位；
（三）推廣突破點(diǎn)
舉辦深圳市“廊院文化”論壇
• 邀請(qǐng)房地產(chǎn)界頂級(jí)人士（政府官員、中介公司、品牌發(fā)展商老總、資深報(bào)社地產(chǎn)記者）參與；
• 活動(dòng)主題對(duì)區(qū)域生活模式有重大影響；
• 獲得大報(bào)支持或同報(bào)紙媒體合辦（如深圳特區(qū)報(bào)主辦、龍光地產(chǎn)承辦）；
• 在深圳迅速掀起一股“廊院” 生活熱潮。
推廣配合：
• 深圳大眾媒體連續(xù)新聞炒作，樹立項(xiàng)目的社會(huì)地位、高檔形象；
• 系列小型主題活動(dòng)，如“廊院生活文化周”等
• 通過(guò)與潮汕老式院落式住宅比較,引起客戶共鳴，繼而認(rèn)可“廊院式”住宅
（四）造勢(shì)安排及促銷手段
• 開盤慶典——舉辦盛大開盤儀式，邀請(qǐng)名人主持項(xiàng)目開盤（如梁錦松，“成就＋年齡段”均符合本案定位）；以“名車+廊院生活大展示”為中心的系列活動(dòng)；
• 舉行盛大的項(xiàng)目推介會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)名人及新聞?dòng)浾邊⒓�，并予以宣傳�?/DIV>
第三部分媒體策略
• 舉辦深圳市“廊院文化”論壇，邀請(qǐng)房地產(chǎn)界頂級(jí)人士參與，活動(dòng)主題對(duì)區(qū)域生活模式有重大影響，并力爭(zhēng)獲得大型報(bào)刊支持，在深圳迅速掀起一股“廊院” 生活熱潮；
• 圣誕——元旦酒會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主及部分誠(chéng)意客戶，
• “廊院生活文化周”
• “龍光××××廊院生活文化月”——開盤月每周六持續(xù)聚集銷售中心的人氣，并展示售樓處、架空層、園林及樣板房，提倡“廊院式”休閑生活，所有參與家庭均可獲得深圳書城的200元購(gòu)書券，奪魁家庭可另外享受3張歡樂谷門票。以“三口之家庭”作為參與單位，主題可考慮為：“趣味家庭高爾夫（高爾夫的推桿練習(xí)比賽）”、“藝術(shù)之家大擂臺(tái)（模仿中央電視臺(tái)的類似節(jié)目）”、“棋王爭(zhēng)霸賽（軍旗、象棋、圍棋、五子棋，可任選，采用積分制，每贏得一場(chǎng)比賽得一分、平零分、負(fù)減一分，分?jǐn)?shù)最高的家庭勝出）”。
• 開盤當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)購(gòu)書的客戶有額外2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，開盤一周內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)的客戶有額外1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠（開盤當(dāng)日除外）；
• 凡開盤當(dāng)日到現(xiàn)場(chǎng)登記的客戶，可參與有獎(jiǎng)活動(dòng)（具體待細(xì)化），并均可獲贈(zèng)精美紀(jì)念品（雕塑禮品）。
•
（五）媒體選擇及推廣計(jì)劃：（見附表）
（一）時(shí)間：2005. 1.28-05. 5.27
（二）銷售推廣目標(biāo)：
• 持續(xù)開盤期的熱度進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)銷售；
• 充分利用該階段的大型節(jié)日進(jìn)行促銷；
• 利用“前庭后院”住宅進(jìn)一步鞏固“豪門廊院”住宅形象；
• 初步建立項(xiàng)目及龍光地產(chǎn)品牌；
• 盡可能的實(shí)現(xiàn)銷售，回收資金。
（三）推廣突破點(diǎn)
“前庭后院”樣板房推出；
• 聘請(qǐng)國(guó)際知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師（如:香港梁志天 ）擔(dān)綱設(shè)計(jì)一套展示本案“廊院式” 生活的樣板房；
• “前庭后院”樣板房對(duì)外展示；
• 養(yǎng)生大師、環(huán)保人士、醫(yī)療保健專家談“廊院式（前庭后院）”住宅如何生態(tài)、健康、休閑；
（四）造勢(shì)安排及促銷手段
• 春節(jié)利用售樓部前廣場(chǎng)舉辦“迎春花市”，從此年年舉辦，成為寶安新中心區(qū)的固定節(jié)目；
• 春節(jié)期間在會(huì)所前廣場(chǎng)舉行粵�。ɑ蚓﹦。┍硌�，邀請(qǐng)業(yè)主及準(zhǔn)客戶攜友前來(lái)共同欣賞，促進(jìn)老客戶帶新客戶；
• 春節(jié)之后，作教育渠道講座（突出本項(xiàng)目“教育地產(chǎn)”輔助概念）；
• 寶安名人高爾夫邀請(qǐng)賽；
• 老業(yè)主踏青——組織業(yè)主參觀廣東四大名園及潮汕“院落式”故居，使客戶產(chǎn)生聯(lián)想，引起老客戶對(duì)“廊院式”進(jìn)一步認(rèn)同；
• 6.1前，由發(fā)展商牽頭，聯(lián)絡(luò)寶安區(qū)政府、教育局等相關(guān)單位，組織區(qū)內(nèi)中小學(xué)校舉辦一次以描繪少年兒童心目中“新中心區(qū)未來(lái)藍(lán)圖形象”或“新中心區(qū)的家”為主題的大型繪畫比賽。通過(guò)宣傳，提高龍光地產(chǎn)及項(xiàng)目的知名度；
（五）媒體選擇及推廣計(jì)劃：（見附表）
四、持銷期
（一）時(shí)間：05.5.28-05.7.27
（二）銷售推廣目標(biāo)：
• 利用工程進(jìn)度的階段性成果作為宣傳的階段主題；
• 利用入伙形成旺銷月，并進(jìn)一步樹立項(xiàng)目和發(fā)展商的良好品牌形象。
• 二期“空中行宮”推廣，帶動(dòng)剩余單位的銷售；進(jìn)一步提升樓盤高品質(zhì)形象；
（三）推廣突破點(diǎn)
1、空中行宮（樣板房）現(xiàn)場(chǎng)拍賣拍賣會(huì)。
通過(guò)拍賣過(guò)程及結(jié)果進(jìn)一步提升樓盤檔次，掀起又一輪銷售熱潮：
• 聘請(qǐng)國(guó)際知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)一套空中行宮樣板設(shè)計(jì)；
• 二期公開發(fā)售之日，現(xiàn)場(chǎng)舉行空中行宮樣板房拍賣會(huì)；
• 對(duì)空中行宮樣板房競(jìng)拍者進(jìn)行采訪報(bào)導(dǎo)，炒作其購(gòu)買本項(xiàng)目原因，從而帶動(dòng)項(xiàng)目賣點(diǎn)；
• 拍賣價(jià)格進(jìn)一步體現(xiàn)樓盤“高質(zhì)高價(jià)”特征，同時(shí)將項(xiàng)目的形象提升到最高點(diǎn)；
2、 滿漢全席答客宴：
• “空中行宮”推出日，滿漢全席款待新老業(yè)主，讓業(yè)主享受皇家生活；
• “滿漢全席”答客宴勢(shì)必引起媒體的廣泛炒作，吸引全深圳（甚至是全廣東）的關(guān)注，提高項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度、品牌度；帶動(dòng)一期項(xiàng)目尾盤銷售，同時(shí)為二期的“高價(jià)’銷售提供了大力支撐；
• 促進(jìn)業(yè)主的口碑傳播，增加客戶營(yíng)銷；
（四）造勢(shì)安排及促銷手段
• “空中行宮”介紹新聞發(fā)布會(huì)；
我們把項(xiàng)目5號(hào)樓純復(fù)式住宅稱為：空中行宮。因?yàn)椋罕卷?xiàng)目是寶安最為頂端的小區(qū)；這里是本項(xiàng)目中最為頂級(jí)的住宅；這里將是寶安最為知名的富豪的休憩之所；他們都是自己王國(guó)的國(guó)王。
• 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場(chǎng)拍賣拍賣會(huì)；
• 豪宅故事——邀請(qǐng)一位最有影響力的富豪（建議選擇寶安籍有影響力名人富豪、名人）或國(guó)內(nèi)國(guó)際第一人（比如：榮氏家族成員等）作為“空中行宮”的主人；
• 慶祝本小區(qū)獲得“**”稱號(hào)；
• 組織新老業(yè)主參加的“****旅游周”。
（五）媒體選擇及推廣計(jì)劃：（見附表）
五、 尾盤期（二期公開發(fā)售）
（一）時(shí)間：2005.7.28-2005.8.27
（二）銷售推廣目標(biāo)：
• 促進(jìn)二期銷售，形成熱銷態(tài)勢(shì)；
• 帶動(dòng)一期剩余單位銷售；
• 鞏固項(xiàng)目及發(fā)展商品牌。
（三）推廣突破點(diǎn)
• “龍光XXXX學(xué)校竣工典禮”；
借助“龍光XXXX學(xué)�？⒐さ涠Y”之際，著力宣傳龍光項(xiàng)目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項(xiàng)目附加值。
（四）造勢(shì)安排及促銷手段
• 會(huì)所開放；
• “龍光XXXX學(xué)校竣工典禮”；
• 老客戶帶新客戶獎(jiǎng)勵(lì)；
• 視具體的銷售情況確定讓利措施，宜采用送家電、廚衛(wèi)裝修、花園裝修、旅游機(jī)會(huì)、大獎(jiǎng)等暗降的讓利形式。
• 裝修論壇&裝修作品展（組織品牌裝修公司，對(duì)龍光項(xiàng)目老業(yè)主進(jìn)行裝修系列講座；針對(duì)龍光項(xiàng)目各個(gè)戶型設(shè)計(jì)平面及效果圖方案，在會(huì)所進(jìn)行展覽）；
（二）銷售推廣目標(biāo)：
• 促進(jìn)二期銷售，形成熱銷態(tài)勢(shì)；
• 帶動(dòng)一期剩余單位銷售；
• 鞏固項(xiàng)目及發(fā)展商品牌。
（三）推廣突破點(diǎn)
• “龍光XXXX學(xué)校竣工典禮”；
借助“龍光XXXX學(xué)�？⒐さ涠Y”之際，著力宣傳龍光項(xiàng)目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項(xiàng)目附加值。
（四）造勢(shì)安排及促銷手段
• 會(huì)所開放；
• “龍光XXXX學(xué)校竣工典禮”；
• 老客戶帶新客戶獎(jiǎng)勵(lì)；
• 視具體的銷售情況確定讓利措施，宜采用送家電、廚衛(wèi)裝修、花園裝修、旅游機(jī)會(huì)、大獎(jiǎng)等暗降的讓利形式。
• 裝修論壇&裝修作品展（組織品牌裝修公司，對(duì)龍光項(xiàng)目老業(yè)主進(jìn)行裝修系列講座；針對(duì)龍光項(xiàng)目各個(gè)戶型設(shè)計(jì)平面及效果圖方案，在會(huì)所進(jìn)行展覽）；
一、 媒體策略：
（一）媒體選擇考慮因素：
1、本項(xiàng)目的純高端定位；
2、寶安樓盤90%以上為本土消化；
3、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（寶安本地為主，輻射南山、福田）；
4、本項(xiàng)目產(chǎn)品特色（廊院式、前庭后院、空中行宮）；
5、本項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品先行，公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn)，項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌；
6、寶安媒體現(xiàn)狀（無(wú)主流媒體，有線電視發(fā)達(dá)）。
（二）媒體策略
本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、寶安樓盤銷售本土化特征決定本項(xiàng)目媒體選擇上戶外廣告將起著非常重要的作用；寶安無(wú)主流媒體及各鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，奠定了有線電視廣告的主力地位；項(xiàng)目純高端定位、“項(xiàng)目產(chǎn)品特色”以及“產(chǎn)品先行，公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn)，項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌”的項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略決定了報(bào)紙媒體不可忽視；因此，中原建議:
本項(xiàng)目的媒體策略：
以戶外廣告、有線電視、報(bào)紙為主，其它媒體為輔；
在不同的推廣期根據(jù)相應(yīng)的推廣策略安排媒體組合。
（三）媒體選擇：
1、主導(dǎo)媒體：
（1）戶外廣告
• 路旗廣告；（新湖路、創(chuàng)業(yè)西路兩側(cè)布置）
• 燈箱廣告；（新湖大道、新城大道、創(chuàng)業(yè)西路、107國(guó)道段）
• 戶外廣告牌；（水晶島1塊、南頭檢查站1塊、107國(guó)道1塊、廣深高速寶安出口1塊、機(jī)場(chǎng)出口1塊、西鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府1塊、新城大道1塊、項(xiàng)目地塊1塊，共5～8塊）；
• 候車亭廣告及公交車體廣告；（新城大道、107國(guó)道、創(chuàng)業(yè)一路至關(guān)口段、西鄉(xiāng)大道、前進(jìn)一路部分路段設(shè)置候車亭廣告；選擇301、311、320等貫穿關(guān)內(nèi)——新安——西鄉(xiāng)——寶安下屬各鎮(zhèn)的線路做公交車體廣告）
（2）有線電視
寶安區(qū)各鎮(zhèn)有線電視普及率較高，在30多套節(jié)目中選擇收視率較高的翡翠臺(tái)、本港臺(tái)插播廣告，將取到很好的廣告宣傳的效果；深視廣告更是地產(chǎn)廣告的主流媒體，在例如“家園”等欄目中對(duì)本案進(jìn)行形象宣傳對(duì)本案的形象打造具有極大的促進(jìn)作用。
（3）報(bào)紙媒體
雖然報(bào)紙廣告的針對(duì)性不強(qiáng)，但報(bào)紙廣告可以豐富宣傳的方式，營(yíng)造聲勢(shì)；而且，本項(xiàng)目乃寶安中心區(qū)首個(gè)純高檔樓盤，走的是“高質(zhì)高價(jià)”路線，如何將“廊院式”住宅概念深入人心，取得良好的市場(chǎng)反應(yīng)；如何在“公關(guān)活動(dòng)切入”時(shí)予以媒體報(bào)道及媒體炒作配合、如何創(chuàng)立樓盤品牌并最終建立形成龍光企業(yè)品牌，都需要報(bào)紙媒體的強(qiáng)大支持。
主流報(bào)媒：深圳特區(qū)報(bào)、寶安日?qǐng)?bào)
輔助報(bào)媒：南方都市報(bào)、深圳商報(bào)、深圳晚報(bào)等
2、輔助媒體：DM、夾報(bào)、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)
（1）DM單張直郵廣告、夾報(bào)
• 選擇寶安曾經(jīng)的高檔住宅區(qū)及公務(wù)員居住集中住宅區(qū)進(jìn)行DM直郵，吸引潛在客戶親臨樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)；
• 同外商協(xié)會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)、個(gè)體勞動(dòng)者協(xié)會(huì)、觀瀾高爾夫協(xié)會(huì)、碧海灣高爾夫協(xié)會(huì)聯(lián)系，取得會(huì)員的名冊(cè)。按照名冊(cè)的姓名地址，將樓盤銷售資料以DM單張的形式郵遞給協(xié)會(huì)會(huì)員；
• 針對(duì)公務(wù)員選擇寶安日?qǐng)?bào)、深圳商報(bào)在寶安分區(qū)域投放夾報(bào)；
（2）電臺(tái)
因?yàn)楸卷?xiàng)目目標(biāo)客戶基本為二次及多次置業(yè)客戶，這些客戶基本都是有車一族，他們呆在車上的時(shí)間很多，因此可以考慮采用電臺(tái)廣告（如飛揚(yáng)971）針對(duì)這些客戶宣傳；
（3）網(wǎng)絡(luò)
在“搜房”等網(wǎng)站建立項(xiàng)目宣傳主頁(yè)，進(jìn)行網(wǎng)上宣傳。
（4） 其它
• 參加寶安（深圳）房地產(chǎn)展銷會(huì)；
• 網(wǎng)絡(luò)短信廣告；
• 船票廣告（蛇口碼頭船票廣告）。
• 售樓處——項(xiàng)目銷售中心；
• 客戶營(yíng)銷：制定相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)措施，刺激老客戶帶新客戶；
• 全員營(yíng)銷：發(fā)動(dòng)發(fā)展商及相關(guān)合作公司全體人員進(jìn)行項(xiàng)目推介，對(duì)于推介成交人員給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；
• 中原二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)——利用其它樓盤客戶，轉(zhuǎn)介到本項(xiàng)目；
• 中原三級(jí)市場(chǎng)——提供意向客戶資源，與二級(jí)市場(chǎng)銷售人員合作，向客戶進(jìn)行針對(duì)式推廣；
• 項(xiàng)目巡展（后期在寶安寫字樓、商場(chǎng)、酒店、機(jī)場(chǎng)等地作巡展）。
通過(guò)對(duì)銷售價(jià)格的初步定位。本項(xiàng)目整體平均銷售價(jià)格約在5300元/平方米左右。按照可銷售住宅面積15萬(wàn)平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售總價(jià)約為8億元。
根據(jù)中原操盤經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷計(jì)劃安排，本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣費(fèi)用可以控制在銷售收入的2.5％-3％，這里我們?nèi)?B>2.8%，預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣費(fèi)用約為：2240萬(wàn)元。
本項(xiàng)目一期部分面積雖然只占到項(xiàng)目（住宅部分）總面積的40％左右，但是本項(xiàng)目一期的推廣對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成敗起著至關(guān)重要的作用，一期推廣擔(dān)負(fù)著“廊院式住宅”概念炒作及項(xiàng)目形象建立，項(xiàng)目二期推廣在某種意思上來(lái)說(shuō)是延續(xù)項(xiàng)目一期部分建立起來(lái)的品牌形象，順勢(shì)銷售；因此我們預(yù)算了項(xiàng)目整體推廣部分的60％用著項(xiàng)目一期形象推廣及概念炒作，即一期推廣費(fèi)用約為：2240*60％，為1344萬(wàn)元
說(shuō)明：
• 本費(fèi)用預(yù)算僅為一個(gè)參考控制標(biāo)準(zhǔn)，因?qū)嶋H操作及對(duì)各項(xiàng)工作要求的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不同，費(fèi)用會(huì)有差異，本公司在實(shí)際工作中會(huì)與發(fā)展商共同商討；
• 項(xiàng)目成功與否與前期效果密切相關(guān)，因此營(yíng)銷總體費(fèi)用為前期多、后期少的遞減方式。（具體媒體費(fèi)用見附件1）